营销策划方案

时间：2023-02-21 13:22:35 工作方案我要投稿

关于营销策划方案范文

　　为了确保工作或事情顺利进行，常常需要提前进行细致的方案准备工作，方案指的是为某一次行动所制定的计划类文书。那么制定方案需要注意哪些问题呢？以下是小编为大家整理的关于营销策划方案范文，欢迎大家分享。

关于营销策划方案范文

关于营销策划方案范文 1

　　一、营销目标

　　我们此次营销目的是通过对西藏旅游的大力宣传，让更多的游客了解西藏的风土人情，从而吸引大量的潜在游客，占取更大的市场份额，使公司利益最大化。

　　二、营销环境分析

　　1、微观环境

　　在现今社会，越来越多的旅游社进行了各种各样的假期旅游活动，同行间竞争较大，降低价格、假期优惠以及各种各样的新颖计划也是漫天都是，这给旅游社带来了巨大的压力，同时也带来了更大的改进动力。

　　不过，在旅游社竞争激烈的同时，吸引的客群却是越来越大，人们可以花很少钱就可以去外地旅游放松心情，这种意识普遍的让人群将注意力放在了旅游上，平价旅游也格外的受到顾客们的欢迎。现在越来越多的外国友人热爱中国文化，喜爱中国的风土人情，享受这种跨国旅游，也有许多中国人愿意出国旅游，从中，公司也可获得更多的利润。

　　2、宏观环境

　　中国交通的发展日益成熟，各种团队优惠政策适用于旅游行业，同时本公司也与一些交通公司签有优惠合同，纵横各个旅游景点。

　　随着中国交通的日益成熟，中国经济的发展更是日新月异，中国人民的腰包逐渐丰满，使得很多人都愿意去各地旅游，享受各地不同的风情。

　　三、SWOT分析

　　1、优势

　　(1)暑假的七月到九月是西藏户外旅游的最佳时间，西藏除了雄伟壮丽的自然景观外古老而又绚丽多彩的藏民族文化更是令人惊叹不已，从文部古象雄文化遗址到雍布拉康、古格王国遗址、布达拉宫、大昭寺等，在长期的历史发展中形成了自身独特的风俗习惯，这些均向世人昭示着永恒的魅力和神秘的诱惑。

　　(2)发与游客简单的藏语的中文读音，满足游客能够自主和当地群众简单沟通的心理。

　　(3)加强服务态度，对导游进行培训，力使每一位游客对我们的服务感到满意。

　　2、劣势

　　(1)每年除了暑假之外的其他时间到西藏部分交通不便利的地区旅游并不是很理想。

　　(2)部分游客不喜欢到语言不能自主交流的地方旅游。

　　(3)已经有旅游社开发了西藏旅游。

　　3、机会

　　由于青藏铁路的运行时间尚在十年之内，其中的利益很大，我们应该在这个时候加紧对西藏旅游的开发，同时加大对西藏旅游的发展，逐渐占到西藏旅游的龙头。

　　4、威胁

　　在青藏铁路刚刚运行之时就已有旅游公司注意到了这其中的利益，也对其进行了计划并且实施。同时我们对西藏的了解也不如其他公司，具有很大的挑战。

　　四、市场调研

　　为了更好的完成这次市场营销任务，特做了相关的市场调研，并通过进行对数据分析、整理。

　　五、STP分析

　　1、市场细分

　　因客群月收入不同，将旅游路线分为价格高、中、低三大类，使客群更好的接受，也可以根据客群的旅游目的，例如购物、体验风土人情还有瞻仰文化等分为几类。

　　2、确定目标市场

　　市场调研可看到，西藏旅游的主要客群在于月收入2500元以下，因此，我们的主要市场在于低价旅游，当然我们也不可以放过高价旅游。

　　3、市场定位

　　由于是初步开展西藏旅游，由此，我们应该脚踏实步的来，提供的`服务必须是最好的，我们公司应先进行导游的培训，对于游客的要求要做到，令游客满意，成为旅游市场上服务最好的旅游公司。

　　六、营销战略与策略

　　(1)打响本公司的牌子，使更多人在心中侧重本公司。

　　(2)将本公司的服务提升到完美，提高游客的回头率，也吸引更多的游客。

　　(3)时刻关注同行的动向，时刻做到改进。

　　(4)因地制宜的选择导游风格，使游客更好的体会到当地的风土文化。

　　(5)做一些合理的假期优惠政策，在各个假期都能吸收大量的游客。

　　(6)每隔一段时间就做一些市场调查，第一时间掌握市场动向，并在第一时间改进营销策略。

关于营销策划方案范文 2

　　一、策划目的

　　简单说明策划目的。

　　二、市场现状分析

　　1、市场形势：描述市场基本情况，包括总体规模及历史情况，细分市场情况，消费者在需求、观念与购买2、行为方面的态势和趋势。

　　3、产品情况：包括产品销量、价格、利润等。

　　4、竞争形势：指出主要竞争者，分析其规模、目标、市场占有率、营销战略及战术。

　　5、分销情况：指出各分销渠道的销售状况，各条渠道的重要性及变化；指出各分销商的利用价值和成本。

　　6、宏观环境：阐述影响品牌营销策略的宏观环境因素，包括人口、经济、自然、科技、政治法律和社会文化。

　　三、SWOT分析

　　营销方案，是通过产品和市场的结合分析，和策略的运用，因此分析SWOT分析是营销策划的关键。

　　1、产品优势分析（相对竞争品牌）；一般存在的具体问题，表现为多方面：

　　①企业知名度不高，形象不佳影响产品销售。

②产品质量不过关，功能不全，被消费者冷落。产品包装太差，提不起消费者的购买兴趣。

③产品价格定位不当。

④销售渠道不畅，或渠道选择有误，使销售受阻。

⑤促销方式不务，消费者不了解企业产品。

⑥服务质量太差，令消费者不满。

⑦售后保证缺乏，消费者购后顾虑多等。

　　2、产品劣势分析（相对竞争品牌）；

　　3、市场机会分析

　　4、环境威胁分析

　　四、营销目标

　　营销目标是在上述市场现状分析和SWOT分析的基础上，确定公司所要实现的.具体目标，即营销策划方案执行期间，达到总销售量为万件，预计毛利万元，市场占有率实现。

　　五、营销战略

　　1、目标市场战略

　　①市场细分：依据人口、地理、心理、行为进行细分

　　②市场选择：说明产品准备进入的细分市场。依据（企业资源、市场同质性、产品同质性、竞争对手战略、产品生命周期阶段）采用目标市场覆盖战略（无差异、差异、集中），确定具体细分市场。

　　③市场定位：依据（产品属性和利益、价格和质量、产品用途、使用者、产品档次定位、竞争地位、多重因素），采用定位战略（初次定位、重新定位、对峙定位、回避定位），说明产品定位目标消费群体。

　　2、市场营销组合战略

　　①产品策略。包括新品开发（联合经营、购买专利、经营特许、外包生产、独立研制开发、协约开发）、包装设计（策略：类等分配、复附差更）。

　　②价格策略。根据目标战略采用定价方法（成本、竞争、需求）。

③渠道策略。根据（市场、产品、购买行为、中间商、企业）等影响因素，确定渠道建设长度（零层、一层、二层、三层）、宽度（密集、选择、独家）或广度（选择、集中、混合），确定营销渠道模式（传统、水平、垂直、多渠道）。多渠道时要进一步细化不同渠道价格、促销等。

　　④促销策略。方式：人员推销、广告、公共关系、销售促进；影响因素：促销目标、产品类型、市场特点、产品生命周期阶段等

　　3、市场营销预算

　　包括营销过程中的总费用、阶段费用、项目费用等。

　　六、营销计划控制。

　　说明对计划的执行进度、过程如何进行管理。把目标、预算分解为按月、按季检查。

关于营销策划方案范文 3

　　一款手机有几十个功能，为什么商务通手机只体现几个功能？还卖的最贵？而且卖断货？

　　家有儿女雷达笔可以矫正身姿，为什么就锁定一个功能？10分钟电视片就接了800个；

　　很多健品，批文是增加免疫力，那为什么有说美容的、有说补肾的、还有补脑的？销量飚升；

　　明明是记忆力的培训，却是卖“学习机会”，天价还要为孩子报名，不仅如此，孩子自己还哭着要参加；

　　功能定位的前提是确定消费人群。人群定好了，再取舍功能。

　　高端的`精英，在买手机的时候，很多重要的信息会存在在手机上，这块人群的电话也多，相对而来的骚扰电话也多，私秘的空间相对较少。那么，这个人群最需要的功能是什么？他们需要自己的空间、防骚扰！商务通手机直接把功能放大在隐私上，这就有了，不想接的电话一个也接不到，除了自己，谁也看不到我的手机信息，给功能定了个好名字“隐形”。

　　家有儿女雷达笔可以防近视、防驼背、矫正身姿。但在三个功能，只说防近视，为什么呢？因为买单的人是家长，家长很难相信一支笔可以防驼背、矫正身姿，他们认为那是医学上的问题，需要医疗器械才可以做到。所以，放弃另外2个功能，在防近视上大做文章，无限放大防近视功能，把防近视功能用多个方面阐述，提炼防近视的神奇性，爬着写，笔写不出字，坐端正，又可以写字，家长说、学生说、名星说、专家说、发明人又是因为这个原因才发明的雷达笔。10个卫视先后新闻报道，当片子拍出来，10分钟就接了800个；

　　当一个产品有多个功能的时候，应该从多个功能中选择出一个最符合市场需要的去塑造提炼，很多人会反对这个理论。因为，很多人会想，功能大了就好比捕鱼撒网，只要把网撒大，什么鱼都有。不过也需要反过来想下，这也好比拳击，集全身力量给对手致命一击，胜算的把握有多大，自己应该很清楚了，如果乱打一通，不但击倒不了对手，还浪费了自己的力气，苦恼被对手击倒。

　　这就是功能定位的原因，一个项目或产品，功能准了，就有人抢着买单。如何做好功能定位？最直接最简单的就是根据市场需求去确定产品的功能，不过这就需要取舍了。有句古话，有舍有得，大舍大得，小舍小得，不舍不得。

　　市场要什么，就给市场定什么样的功能，你最终目的是卖产品，你的功能是市场最需要的，还担心产品卖不出去吗？

　　功能切忌太多，要不就会万J油一样，什么病都可以治，可什么病都治不好，因为老百姓上当上多了，也是专家了。

关于营销策划方案范文 4

　　重庆星光时代广场

　　主题：还原芬兰圣诞老人村

　　亮点：圣诞包装灵感来源于古芬兰圣诞老人村的传说，将星光时代广场打造成另一个宁谧而神秘的圣诞老人村。在外广场上，一棵高18米的香槟色圣诞树，在绚烂的灯光下，显得五彩斑斓;大门口悬空的'飞舞琉璃，把顾客引入七彩仙境;而收获最多好评的则是中庭上空悬挂的led灯麋鹿拉车装置。

　　重庆大都会广场

　　主题：hello kitty梦幻时光40年

　　亮点：为迎接人气遍全球的卡通人物hello kitty诞生40周年，大都会广场斥巨资打造重庆首个正版“hello kitty梦幻时光40年”大型圣诞主题装饰，带领大家一同进入hello kitty的梦幻世界。

　　深圳宝能·all city

　　主题：奇遇梦幻之旅，来宝能·allcity赏雪

　　亮点：洁白晶莹的雪花从空中缓缓落下，具有芬兰风格的圣诞老人村屋顶上、地板上结满了雪花，市民可情享受着"20xx年第一场雪"带来的浪漫与快乐。

　　深圳福田星河coco park

　　主题：圣诞异星探险

　　亮点：以异星探险为主题，舞台中央圣诞老人满载着各式圣诞礼物，正要登上由大大的马克杯叠起的天梯，向太空驶去。

　　重庆天地

　　主题：漂流瓶

　　亮点：12月6日，重庆天地一年一度的圣诞亮灯仪式如期举行，和往年不同的是，本次活动重庆天地携手香港创意文化艺术家朱卓慧女士，为大家呈现了一个唯美浪漫的漂流瓶主题亮灯仪式。

　　安徽马鞍山万达广场

　　主题：“XX缤纷元旦嗨翻天”

　　亮点：篮球机、迷你高尔夫、桌上足球等体育体验游戏，令来宾感受活力的流窜;"找不同"、"品牌连连看"等，让消费者真切地遨游在网络游戏的真实世界里。

　　上海正大广场

　　主题：跨年魔幻表演，送祝福享欢乐

　　亮点：独家呈现迪士尼90周年特展活动，邀米奇、米妮等经典卡通人物与大小朋友亲密接触。装饰亦极富迪士尼风格,让人感受到"magical wonderland"魔幻乐园的璀璨魅力，将如梦如幻的童话世界带入现实。

　　重庆龙湖时代天街

　　主题：大坪庙会

　　亮点：悟空主题定制灯展、铜梁舞龙、新春文化汇演、旋转木马、猜灯谜、斗牛、套圈、射击游戏等，新年欢乐不停歇!

关于营销策划方案范文 5

　　一、活动目的

　　1、搭建沈阳大学生市场营销实践平台，激发学生创新思维，锻炼市场拓展能力，提高学生综合素质，提升就业市场竞争力；

　　2、搭建企业承担社会责任参与社会公益的服务平台，创新企业支持教育事业、参与校园公益活动模式、提升企业社会形象，促进区域经济社会和谐发展。

　　二、活动主题

　　【实践公益放飞梦想】

　　主题释义：大学生拥有宽广的前程和美丽的梦想，梦想变为现实，必须经过实践。公益营销大赛为在校学生提供一个学以致用，通过实践检验、提升能力、放飞梦想的机会，让大学生在营销实践中成长，放飞心中激情，成就未来梦想。

　　三、主办单位

　　辽宁省青少年健康成长援助基金

　　四、赞助单位

　　浙江摩高服饰有限公司

　　五、承办单位

　　沈阳理工大学社团联合会、国学社、勤工俭学协会、创业者协会

　　辽宁和众成长文化有限公司

　　六、信息支持

　　辽宁公益新闻网

　　辽宁广播电视台城市频道

　　辽宁广播电视台移动频道

　　沈阳理工大学校内媒体

　　平面宣传品支持

　　策划之家

　　大学生精英论坛

　　七、参赛对象

　　大学在校学生（含研究生）。

　　参赛学生在校内自行组成参赛团队，每队3-5名队员（建议男女生共同组队），建议1名辅导老师，每个团队研究生不能超过3名。也可以学生社团为单位。

　　八、大赛赛制

　　营销策划大赛分预赛、复赛、决赛（暨电视半决赛）三个阶段，层层选拔晋级。

　　1、预赛

　　预赛题目：开展一次沈阳理工大学市场调查，并策划一场“摩高”校园营销方案，不营销产品，但必须以摩高品牌或摩高产品为营销策划方向，不完全受题目约束，可以适当自由发挥。

　　预赛形式：各参赛团队提交电子策划案或打印版策划案，参赛团队自行收集预赛活动记录（拍摄进行市场调查的照片、ＤＶ等），制作活动总结，通过预赛评出约一半的队伍进入复赛，并从进入复赛的每队队伍中选出一名公益公关大使（个人奖项）。

　　预赛策划时间：5月29日-6月2日

　　预赛的提交：在6月2日晚10点前提交策划案，可以选择提交电子版或打印版。如果提交电子版策划案，将策划案发送至大赛组委会官方邮箱：[email protected]；如果提交打印版策划案，在6月2日晚7点-10点将策划案上交至1#228寝室。

　　预赛时间： 6月3日 19：00-21:00

　　预赛流程：

　　（1）、各团队进行自我介绍，然后阐述团队的策划方案，每个队可以派一个代表阐述，也可以合作阐述；

　　（2）、评委根据策划案进行提问并进行打分。

　　2、复赛

　　题目：完善有关赞助商的校园或区域模拟营销方案（以参赛团队所在学院或区域市场为目标市场）。

　　晋级团队：全校复赛产生6支团队进入决赛，并选出公益公关大使6名。

　　复赛流程：

　　（1）、选手上交策划案；

　　（2）、各团队阐述团队的策划方案，每个队可以派一个代表阐述，也可以合作阐述；

　　（3）、现场营销策划书例分析，每个队准备3分钟；

　　（4）、评委根据各队的策划方案和答辩过程进行打分。

　　复赛时间： 6月11日 19：00-21:00

　　3、决赛

　　决赛形式：由公益活动、现场答辩、附加挑战赛三部分组成。

　　决赛组织：决赛阶段全程影像记录，并作为辽宁省公益公关电视大奖赛半决赛进行电视传播。

　　4、决赛附加内容

　　（1）创意DIY环节：围绕赞助商为主题发挥创意，制作海报，并附上营销Idea的说明。

　　（2）“热心推广”环节：将活动信息及网站告知你的朋友们，朋友通过你的邀请信息成功填写公益公关大使爱心推荐书（乐捐一元领取一份推荐书），该位朋友会被计入你的邀请人数；邀请人数高的前几位，有机会赢取大奖。

　　（3）现场模拟营销：晋级复赛的团队将由赞助商及主办方提供比赛团队所需的物料及经费，在校园内进行模拟实战营销，团队根据自己的方案及商家情况，做好市场调研及销售总结。

　　（4）现场秀：选手身着赞助商所提供的服饰，拍摄1:1海报，进行比赛期间的现场展示。周围可摆放赞助商及活动的.易拉宝、海报、产品展台等。

　　决赛结果：产生一等奖团队1支，二等奖团队2支，三等奖团队3支，并通过附加赛产生公益公关大使6人。

　　九、奖项设立（一）学生团队奖项

　　预赛阶段评奖：预赛阶段分一、二、三等奖，原则上获奖队伍不超过参赛队伍总数的50%；证书由辽宁省公益公关电视大奖赛组委会统一制作证书，证书上注明是“XX学校赛区X等奖”，同时加盖省公益基金会公章。进入复赛的队伍，不重复发证书。预赛约一半队伍晋级复赛，不发证书。未进入复赛的队伍将颁发鼓励奖证书和奖品。

　　复赛阶段评奖：复赛产生6支队伍进入决赛。原则上进入复赛的所有队伍均已获得省赛优胜奖资格，如未进入前6名，则颁发省赛优胜奖证书，加盖省公益基金会公章。进入前6名的队伍，不重复发证书，省优胜奖团队有丰厚的奖品。

　　决赛阶段评奖：进入决赛的6支队伍角逐一、二、三等奖，大赛设一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名及针对个人的公益公关大使6名，颁发证书及丰厚物质奖励。决赛阶段所有证书均加盖辽宁省公益基金会公章。

　　进入复赛的6支队伍，将优先获得进入辽宁和众成长文化有限公司及基金会合作公益企业或辽宁省电视台的实习机会。

　　（二）学生个人奖项

　　通过附加挑战赛选拔出6人，获得公益公关大使奖，颁发奖杯与证书，拥有毕业后直接进入辽宁和众成长文化有限公司工作的资格。

　　十、活动详细时间与具体安排策划阶段：5月29日 – 6月2日（共5天时间）

　　预赛阶段：6月3日 19:00-21:00

　　复赛阶段：6月11日 19:00-21:00

　　决赛阶段：进行电视直播

　　十一、营销策划学习资料请各参赛队及时加入大赛组委会QQ群，QQ群号：153696469，大赛的营销策划学习资料上传在QQ共享和共享邮箱

关于营销策划方案范文 6

　　一、项目基本概况

　　（）市场分析

　　二、项目的SWOT分析

　　（一）优势点

　　（二）局限性

　　（三）威胁点

　　（四）机会点

　　三、商业模式分析：

　　(一) 综合性商业模式

　　（二）主题性商业模式

　　（三）专业性商业模式

　　四、项目整体定位

　　（一）项目的经营业态定位

　　（二）价格定位

　　（三）客户定位

　　五、营销推广

　　（一）推广主题

　　(二) 项目形象包

　　（三）总体宣传策略

　　（四）销售策略

　　一、项目基本概况

　　城龙花园位于龙岗中心城龙城大道与龙福路交汇处，总占地面积５万平方米，总建筑面积11万平方米，共分四期开发，目前一、二期已入伙。其裙楼商铺计有35间，总面积约1944.35平方米，商铺目前基本上空置。

　　二、项目的SWOT分析

　　虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至裙楼商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。

　　（一）优势点（S）：

　　1、项目当前交通较为便利，地处龙城大道与龙福路交汇处；

　　2、项目地处龙岗中心城一级黄金旺地，发展前景看好；

　　3、本项目目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险；

　　4、商铺层高5.4米，设有夹层，可融合商铺、仓储、家居为一体；

　　5、项目开发商母公司城建集团在深圳具有一定的知名度，对项目的推广具有一定的优势；

　　◆发挥优势：

　　A、在项目裙楼的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通的便利；

　　B、在项目裙楼的运作过程中，强调该区域的发展前景和由此带来的商机；

　　C、在项目的推广时，利用城建集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；

　　（二）局限性（W）

　　1、项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件；

　　2、本项目周边是长着茅草的待开发地块，因而显得较为荒凉，对发展商业略为不足；

　　3、该项目以建成多时，但裙楼商铺一直滞销，造成一定的负面影响；

　　4、项目裙楼商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明；

　　5、项目裙楼商铺规模不大，不利于整体推广；

　　◆解决方法：

　　（1）重新对裙楼商铺进行市场定位，明确目标客户；

　　（2）确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售；

　　（3）加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度；

　　（4）设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市；

　　（三）机会点（O）

　　1、区位优势的发挥，辐射周边地区；

　　2、随着周边各大住宅小区相继建成与入伙，将带动周边的人气，从而带动裙楼商铺的销售；

　　3、中国的入世，推动经济的发展，商业物业前景看好；

　　（四）威胁点（T）

　　1、周边现推向市场的欧景城裙楼商铺、碧湖花园商铺等商业物业较多，形成很大的竞争力与市场压力；

　　2、碧湖康馨园空置的裙楼商铺，从而形成直接的竞争；

　　三、商业模式分析：

　　就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。

　　（一）综合性商业模式

　　这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌芜杂、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动场内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商场模式。但是，实际上这以模式已经在全球的经济态势里遭遇了严峻考验，中国亦不例外，而且越是类似于深圳这样的经济发达地区，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。

　　究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。不仅仅是因为不愿意，而是因为以目前的商业品种、品牌发展速度，没有任何一个商场的规模能够全部承载得下。在每一次割舍之间，都失去了一部分客户的青睐，从而使之在与各行业专业市场的直接竞争中失去了一条又一条的阵线。时至今日，电子通讯、家电家私、大众服装，都已纷纷淡出各大综合卖场。近两年以来，各名牌综合商场的整体销售额持续萎缩，尤其是自去年下半年开始，深圳各大有名望的商场，均只有食品超市仍然维持人销两旺的局面，其余品种的同比额度全面下降。面对这样一种形势，大的品牌商场利用早期积累的财力与知名度，采取了圈地扩张、活动造势的手法，力求站稳脚跟，在市场重新洗牌之前充实内力，再谋求变革性的发展。而中、小型的综合商场虽然明知危机在即，但由于实力的原因，在目前除了苦苦支撑之外，也无其他应变之法。

　　这种综合性商业模式适合于大规模的裙楼商场和大型纯商业物业，对于本项目的裙楼商铺从设计上、规模上都不适合发展综合商场。

　　（二）主题性商业模式

　　主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某以个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体，等等。对于这些群体来说，主题商场能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。

　　但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求：

　　⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配；

　　⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。 ⑶ 租金低廉，主题商场通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。

　　所以，这种商业模式也不适合本项目的群楼商铺。

　　（三）专业性商业模式

　　这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化、异质化的心理诉求。如深圳有名的中电信息时代广场，就是借电子科技、通讯产品的市场风云之势，在华强北这个大的商圈背景下站稳了脚跟；再比如顺电家居广场，以家电市场为主要平台，全力揽括行业内的品牌精英，加大消费者的选择余地，力求做到使每个想买家电的消费者都不会转投其他商场的怀抱。

　　这类商业模式的优势就在于针对性强，专业化程度高。某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以，对于目前龙岗蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展，如建材业、装饰材料业等的发展。因此，对于城龙花园的商铺，发展装饰材料专业性商业模式较为可行。

　　四、项目整体定位

　　（一）项目的经营业态定位——装饰材料专业商业模式

　　基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题，明确商铺的`经营方向，从而带动商铺的销售。

　　本项目位于龙岗中心城，龙城大道与龙福路交汇处，从地理位置这一角度来看，目前地段繁华程度不够，项目裙楼商铺规模不够大，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目裙楼商场定位为装饰材料一条街。

　　A、标榜龙岗中心城首个专业装饰材料一条街，为该区域树立起第一面旗帜。

　　B、这样定位的优势

　　a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手（如碧湖花园商铺、碧湖康馨居商铺）的接触面。目前，无论是碧湖康馨居、碧湖花园的群楼商铺，还是紫薇花园的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，如果本项目的群楼商铺雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争。在这方面，本项目明显处于不利地位；

　　b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，龙岗的房地产蓬勃发展将带动装饰业的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对装饰材料的需求量较大；

　　c. 目前在该区域专业的装饰材料街（城）较少，有着很大的发展空间；

　　d. 项目周边虽人气不旺，但交通条件较为理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展装饰材料业的硬件需要；

　　e. 良好的市场操作性：我们的这一定位，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售、促销准备活动。

　　（二）价格定位

　　房地产租金是售价的晴雨表，租赁市场的行情直接反映了供求关系，售价曲线与租赁价格曲线是同步变化的，租赁价格是售价的真实反映，租赁市场是房地产市场的真实体现，以收益价格对商业价格进行评估，收益价格对物业使用者和投资者都是一个基本的心理预期价格。

　　根据调查区域内商业物业的租金情况，该区域商业物业的租金水平一般在25-90元/M2月之间，通过对本地段的商业分析，本地段街铺的平均租金为60元/M2。

　　a、确定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元；

　　b、确定还原利率：我们采用中国人民银行一年期存款利率综合物价上涨因素和风险系数取还原利率为8%

　　c、使用年限：70年

　　d、收益价格确定

　　运用公式：

　　V ＝a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中V：房地产的价格

　　a：房地产年纯收益

　　r：还原利率

　　n：未来可取得收益的年限

　　可测算出本项目裙楼商铺的平均售价为8000元/M2

　　从上面的价格分析，并结合目前的市场状况，我司建议城龙花园群楼的商铺均价在8000—8200元/M2。

　　（三）客户定位

　　购买本项目商铺的客户主要有以下几类：

　　(1) 本区域的商铺投资者或装饰材料经营者；

　　(2) 看好本区域装饰材料业发展前景的其他投资者或经营者；

　　(3) 经营知名装饰材料品牌的加盟者或连锁店；

　　(4) 一些为设立办事处的装饰公司；

　　接城龙花园裙楼商铺营销策划案1

　　五、营销推广策略

　　（一）推广主题

　　基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：

　　1、宣传本项目裙楼商铺为龙城专业建筑装饰材料一条街，突出其市场的发展前景及投资价值；

　　2、宣传该区域房地产的蓬勃发展，必将带动装饰业与装饰材料业的长足发展，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；

　　3、交通便捷：本项目位于龙城大道与龙福路交汇处，交通条件较为便捷，且商铺前面的步行道空间较大，对发展装饰材料业极具潜力；

　　4、由于本商铺层较高，并设有夹层，可集商铺、仓储、家居为一体，所以，在宣传时可突出“卖一层送一层”的优势。

　　(二) 项目形象包装

　　1、主题广告主导语：

　　项目目前无主题广告主导语，广告诉求不明显，我司建议以“城龙花园专业装饰材料一条街”为主题，进行广告诉求；

　　2、项目导视系统

　　目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题表现出来，反而产生负面影响，建议在面向龙城大道的裙楼上悬挂条幅，并在深惠公路与龙城大道等客流量多的地方设导视牌；

　　3、现场包装

　　1）条幅：

　　目前项目现场的条幅广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上条幅广告是项目最快，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在深惠公路与龙城大道交汇处及项目群楼楼体上，挂出“城龙花园专业装饰材料一条街隆重发售”、“城龙花园专业装饰材料一条街优惠招租”及租售热线等内容的条幅，

　　2）道旗：

　　为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，我司建议在深惠公路与龙城大道上布设道旗，道旗内容以发布城龙花园裙楼装饰材料一条街租售的信息为主，如“龙城装饰材料街——城龙花园裙楼商

　　铺” “城龙铺王，一铺富三代”、“城龙装饰材料街，商家投资的潜力股”“城龙花园商铺，低风险高回报”等等。

　　（三）总体宣传策略

　　根据本项目所在区域的现状及项目自身的特点，我司在控制广告宣传费用的同时，将采用有针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，并使之按步就班，有的放矢，使整个宣传策略与销售策略紧密配合，从而达到热销的效果，具体计划如下：

　　1）“造势”策略

　　针对本项目目前的销售状况，为渲染市场气氛，我司建议有针对性地在媒体上发表有关本项目的新闻撰稿，如龙岗报、龙岗有线电视台等，内容主要以宣传介绍该项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目裙楼商铺巨大的升值潜力，以令市场更加注目该物业，加强客户的投资信心。

　　2) 常规宣传策略

　　广告宣传以报纸广告、电视广告为常规宣传，属最有效的宣传方式，但由于电视广告的成本较高，而本项目裙楼商铺的规模不大，又属于尾盘期，因而我司建议不在电视上进行广告宣传，主要进行必要的报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略采用，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下：

　　报纸广告：

　　主要以当地的龙岗报为主，逢周二或周五软硬广告结合，主要为10×15或15×20的版面作广告（这样费用不大，可集中在一个阶段连续进行），诉求项目地理位置及专业装饰材料街的发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。

　　软性文章：

　　报纸软性文章目标性较强，所以我司在接手城龙花园裙楼商铺的销售工作后，将在龙岗报、深圳晚报有针对性的发表软性广告，内容同样诉求城龙花园的地理位置及专业装饰材料街的发展前景。

　　宣传单张：

　　（1）由于宣传单张的制作成本只需几毛钱，适合广范的大量派发，并且，本项目目前的单张在内容、色彩上不具有较强的视觉冲击力，因此，我司建议重新制作本项目商铺的销售宣传单张，制作要求能体现本项目的优越的地理位置、项目的定位及专业装饰材料街的经营发展前景，同时附上商铺的投资分析案例，如：以业主投资某一商铺为例

　　售价：8000元/ M2 面积：29.75 M2

　　总价：8000×29.75=238000元

　　首期5成：238000×50%=11900元

　　贷款：238000×50%=11900元

　　10年期月供款：11900×0.010892311(月供系数)=1296.2元/月

　　按目前该阶段租金保守估计为：60元/ M2 ，所以月出租可获得收益为：

　　29.75×60=1785元/月

　　结论:月租金>月供款

　　单张建议板开数可选择8K或16K双面制作数量1000份。

　　四）销售策略

　　1）“以租金代首期”销售策略

　　这是针对一些对未来商铺价格走势把握不定的商家所采取的销售策略，租用本项目商铺的客户在一年或两年内决定购买的，采用已缴付的一定期限内的租金可作为购买单位的首期款，刺激租户的消费心理，促使他们由租客变业主，消化一部分面积。