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土地买卖合同

时间:2021-01-13 13:11:35 买卖合同 我要投稿

土地买卖合同15篇

  在当今社会,人们对合同愈发重视,随时随地,各种场景都有可能使用到合同,签订合同能促使双方规范地承诺和履行合作。那么合同要怎么拟定?想必这让大家都很苦恼吧,以下是小编整理的土地买卖合同,希望对大家有所帮助。

土地买卖合同15篇

土地买卖合同1

  甲方:_______

  乙方:_______

  丙方:_______

  经各方友好协商,本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则,就土地转让事宜达成协议如下:

  一、地块概况

  1、该地块位于 __________,土地面积为__________平方米(折__________亩)。宗地四至及界址点座标详见附件国有 土地使用证。

  2、现该地块的用途为住宅、工业、综合和商业用地。

  二、转让方式

  1、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方,并确保该地块的容积率大于等于__________,绿化率不少于__________%,土地用途为商业、住宅用地。

  2、土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、 青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费],转让总价为人民币__________万元。

  3、乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款:

  20xx年农村土地买卖合同范本20xx年农村土地买卖合同范本

  第一期定金,地价款的__________%,计人民币__________万元 ,付款时间及条件:双方签订协议书,且已办好土地挂牌手续并在本条第四款规定的抵押登记手续办妥后__________天内支付;

  第二期,付清余款,计人民币 __________万元,付款时间及条件:在乙方签订国有土地使用权出让协议, 取得该土地的国有土地使用证后____个工作日内支付。

  4、为保证前款第一期地价款的及时支付,丙方同意提供两宗土地的国有土地使用权作为抵押担保,抵押的土地 使用权面积为__________平方米(详见成国用( )字第__________号和成国用( )字第__________号),抵押担保的范围与 甲方承担的责任的范围相同。双方同意在本协议签订后 ______天内到当地土管部门办理抵押登记手续,抵押期限至 乙方取得机投镇________亩土地的国有土地使用证之日止。

  5、该项目由乙方独立运作,盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。项目开发结束并经审计后,项目净利润率超过_______%的,超过部分净利润乙方同意与甲方五五分成。

  三、违约责任

  1、甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的公开挂牌处理事宜,并承诺创造条件让乙方取得该块土地,若乙方未能 取得该地块,甲方愿意双倍返还定金,计_______万元,甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

  2、乙方未能按时支付地价款,应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日,视同终止履行本协议,并有权处置已付定金。

  3、甲方应对乙方承担连带责任。

  四、其他

  1、在挂牌出让过程中,乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用,其他有关营业税等均由甲方承担。

  2、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

  3、本协议未尽事宜,须经各方协商解决,并签订相应的补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

  4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议,经协商无效时,提请法院裁决。

  5、本协议经各方代表签字盖章后生效。

  6、本协议一式六份,三方各执两份。

  甲方(盖章):_______

  代表:_______

  乙方(盖章):_______

  代表:_______

  丙方(盖章):_______

  代表:_______

  ____年____月____ 日

土地买卖合同2

  甲方 ,汉,现年 岁,生于月日,家住县镇 村 组,身份证号码: 。

  乙方 ,汉,现年 岁,生于月日,家住县镇 村 组,身份证号码: 。

  甲、乙方经协商,就甲方位于 村 组(小地名 )的平方米农村土地转让给乙方一事,达成如下协议。

  1、甲方将其合法拥有的土地共 (其中靠宽 米,至向外延伸米)的经营使用权永久转让给乙方。此块土地的具体四界为以 为参照,上至 ,左抵 ,右至

  2、甲方保证此块土在转让之前的经营使用权合法属于甲方,且无任何纠纷及债务抵押,否则由此给乙方造成的损失,甲方应承担一切损失。

  3、乙方的转让金支付按照每平米 万元。甲方在支付转让金是,乙方应立即将该土地实际交付乙方,同时系于该土地的一切权利也一并移转给甲方。在以后因国家政策等原因应续签承包使用合同时,甲方必须就相关签订事宜协助配合乙方办理。

  4、今后乙方需要甲方协助办理在该土地上建房等相关的事宜时,甲方均不得拒绝、推诿、拖延等,否则必须支付该转让金双倍违约金给乙方,并且赔偿乙方相应的损失。

  5、甲方向乙方承诺,现转让的土地属于基本用地以外的土地,如出现第三人追索的事宜等,需双倍支付乙方给付的土地转让金及赔偿相关损失。

  6、甲方应为乙方提供必要雨水污水的排出场地和必要的通行道路。

  7、本协议签定后,乙方先支付万元给甲方。余款在甲方协助乙方办理好相关转让手续后,乙方一次性全部付清。

  8、本合同一式三份,甲、乙双方各执一份,村民委员会存档一份。自签定之日起生效。

  9、未尽事宜,由甲乙双方本着实事求是的原则协商处理。

  甲方: 乙方:

  年月日 年月日

  村委会主任: :

  年月日 年月日

  见证人签字:

  作者:余乔

  敬请斧正!!!!!!!!

土地买卖合同3

  出卖方:(简称:甲方)代表人:

  购买方: (简称:乙方) (简称:丙方)代表人:

  为了互惠、互利

  、平等原则,经甲、乙、丙三方反复协商,甲方自愿将本社土地 现达成买卖合同如下:

  一、甲方将本社土地 亩卖给乙方亿有,每亩价额为 元(大写:万元正)。

  二、付款办法:

  乙方一次性付给甲方60%的土地款,付丙方一次性40%的土地款。

  三、甲、丙方出卖土地四至界限:

  东至:

  南至:

  西至:

  北至:

  四、甲、丙方将土地出卖给乙方后,乙方在所买的土地上有 自主经营权,甲丙方不得以任何 理由干涉乙方自主经营权。

  如甲、丙方阻止、干扰乙方自主经营,造成后果由甲、丙方 承担全部责任。

  五、违约责任:

  甲、乙、丙方任何一方违约,则按卖价总金额的两倍赔偿对方。

  六、本合同经甲、乙、丙三双自愿达成,无任何欺哄行为。系甲、乙、丙三方的真实意思表示,永不翻悔,经甲、乙、丙三方签字捺印后生效。

  七、本合同一式三份,甲、乙、丙三方各执一份。

  甲方

  代表人:

  乙方

  代表人:

  丙方

  代表人:

  年 月 日

土地买卖合同4

  甲方:(转让方)________________________

  乙方:(受让方)________________________

  经甲、乙双方友好协商,本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,就土地转让事宜达成如下协议:

  第一条、地块概况

  1.该地块位于:

  2.土地面积为: 平方米(折算为 亩)

  3.土地规划用途:工业用地

  第二条、转让方式

  1.甲方将所购土地转让给乙方作项目使用。

  2.土地的转让价为__________万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、建筑物和构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费],转让总价为人民币__________万元。

  3.乙方同意按以下时间和金额分二期向甲方支付土地价款:第一期定金,地价款的______%,计人民币:______万元 ,付款时间及条件:双方签订协议书的_______天内支付;第二期,付清余款,计人民币 __________万元,付款时间及条件:在乙方签订国有土地使用权出让协议, 取得该土地的国有土地使用证后______个工作日内支付。

  4.该项目由乙方独立运作,盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关税费返还及政策协调。

  第三条、违约责任

  1.甲方诚邀乙方参与其_______亩土地的处理事宜,并承诺创造条件让乙方取得该块土地,若乙方未能 取得该地块,甲方愿意双倍返还定金,计_______万元,甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起________个工作日内支付此款。

  2.乙方未能按时支付地价款,应以每日未付部分的万分之二点一作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过_____个工作日,视同终止履行本协议,并有权处置已付定金。

  3.甲方应对乙方承担连带责任。

  第四条、其他

  1.在转让过程中,乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用,其他有关营业税等均由甲方承担。

  2.乙方应依法律、法规和规定办理有关手续。

  3.本协议未尽事宜,须经各方协商解决,并签订相应的补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

  4.本协议在执行过程中发生矛盾、争议,经协商无效时,提请法院裁决。

  5.本协议经各方代表签字盖章后生效。

  6.本协议一式两份,甲乙方各执一份。

  甲方:(签字)

  20xx年 月 日 乙方:(签字) 20xx年 月 日

土地买卖合同5

  出卖方:

  买受方:

  出卖方在位于祁阳县城祁山路有一宗(进深 米*宽 米)国有出让地有意出让,买受人自愿买受卖方该宗门面地,依据有关法律法规,按照平等自愿、真实、守信的原则,双方就宗地买卖事宜协商一致,订立本合同。

  第一条 宗地概况

  1、该宗地位于祁阳县城龙山街道办事处龙山社区祁山路。 2、宗地是国有出让使用权、综合用地类型,面积 平方米,进深 米,面宽 米,两壕门面形式,出卖方已办理《国有土地使用权证》,原土地使用权人为 ,国土证号祁国用( )第 号,原国土使用权人为 ,祁国用( )第 号。

  第二条 交易形式、价款及付款方法

  1、双方以土地现状成交,签约付款后,出卖方交《国有土地使用权证》给买受方。宗地使用权归买受方,买受人暂不变更使用权让名称,买受人以出卖人名称办理规划报建手续,并在宗地上建设房屋。

  2、宗地价款 万元,签约付 万元,余款 万

  元交付土地使用证时一次性付清。

  第三条 其它事项

  1、按第二条交易原则,买受人以出卖人名称在宗地上依法按规建房及合法的产权经营行为。

  2、买受人建房工程款办理相关手续和经营行为所产生的一切税费,及相关的法律责任由买受人承担,与出卖人无关。

  3、出卖方必须及时配合买受人办理宗地和宗地上建筑房屋产权证及产权转移手续,并无偿提供办证时需由出卖方提供的资料。

  本合同一式二份,双方签字生效,不得反悔。

  出卖方:

  买受方:

  年 月 日篇(二):土地买卖合同

  根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

  第一条

  本合同当事人双方:

  出让人(甲方):___________

  住址:

  电话:________________________;

  受让人(乙方):___________

  住址:

  电话:________________________。

  第二条

  甲方确保:其已合法拥有出让土地使用权,并同意将本合同约定土地的使用权转让给乙方;乙方确认:自愿以有偿方式取得该土地使用权。

  第三条

  甲方出让给乙方的土地位于________,出让土地面积为___________,出让土地编号为____________,出让土地四至及界址点座标见附件。

  第四条

  土地费按每亩______________元计算,总额为_____________,大写_______________,甲方同意在___年___月___日前将出让土地交付给乙方。土地费由乙方向甲方一次性付清。

  第五条

  本合同项下的土地使用权为永久转让,无年期限制。

  第六条

  甲方保证该土地使用权没有任何纠纷或其他权利限制,若发生买卖前已经存在的任何纠纷或权利障碍的,概由甲方负责处理,并承担相应的法律责任,给乙方造成经济损失的,由甲方负责如数赔偿。

  第七条

  双方均应按照诚信原则履行合同。任何一方违约,均应向另一方支付转让总额_________%的违约金,还应赔偿对方实际发生的所有经济损失。

  第八条

  其他未尽事宜及国家政策变化需做调整的由双方协商共同做出补充规定,补充协议与本协议具有同等法律效力。

  第九条

  甲乙双方均应认真履行本合同各项条款,如发生争议或纠纷,双方应协商解决,协商不成时,则在本合同签订地人民法院通过诉讼方式解决。

  第十条

  本合同自双方签订之日起生效。本合同一式叁份,具有同等法律效力,甲方、乙方各执壹份,市国土资源局执壹份。

  甲 方:

  法定代表人:委托代理人:

  日 期: 年 月 日

  乙 方:法定代表人:________________________

  委托代理人:________________________

  日 期: 年 月 日篇(三):土地买卖合同

  卖 方: 河北xx地产开发集团有限公司

  营业执照: 1xx

  卖 方联系地址:沧州市运河xx路xx开发办公楼

  买 方: 张xx 身份证号: 130xx

  买 方联系地址: 河北省黄骅市

  根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定,合同

  双方在平等自愿、友好协商的基础上,一致达成如下协议:

  第一条:买卖之土地(以下简称该物业)地址为: 沧州市运河区解放路 ,面积: 18467.1 平方米(以《国有土地使用证》面积为准),地号: 15-1-1052 ;图号: 4241.20-483.50 。

  第二条:卖方持有该物业之权属证明,卖方保证对该物业享有完整处分权,保证该物业没有被司法机关查封,且出售该物业没有侵犯第三人的权利,并保证本合同所载有关该物业的情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整,否则卖方应承担由此而引起的一切责

  任,由于卖方的原因,造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的,由卖方承

  担全部责任。

  第三条:买卖双方同意该物业成交价为人民币大写: 壹仟万元 整(小写: 10000000 元),买卖双方间的实际付款方式如下:

  1、买方于签约后方式,支付卖方该物业人民币: 壹仟万元整。

  第四条:卖方在交付该物业时必须付清一切有关该物业之杂费(如水电费、煤气费、管理费等)过户所需的税费由卖方承担。同时把合同

  原件、交款发票原件等一并转移给买方。卖方无条件配合买方办理该物业权属登记手续,

  第五条:该物业以现状售予买方,现状是指 。

  第六条:合同双方如任何一方违约时,按交易价款的20%计算违约金,

  同时违约方应承担守约方因主张权利产生的有关费用。(如诉讼费、律师费等)。

  第七条:本合同经双方签名或盖章后生效。

  第八条:双方约定的其他事项(对本合同及附件条款的修改或补充):

  第九条:本合同一式 2 份,买方执 1 份,卖方执 1 份。

  卖方(签章): 买方(签章):

  签约日期: 年 月 日

  签 约 地:

土地买卖合同6

  甲方: 身份证号:

  住址:

  乙方:: 身份证号:

  住址:

  经甲乙双方根据合同法等相关规定。公平合理,相互自

  愿的前提下,双方签订以下协议。

  一、地块概况

  该地块位于威宁县海边村安置区,集体土地证号为:威集用(20xx)第X003号,土地使用权人:耿昆,使用权面积为300平方米,地类(用途):住宅,该宗地四至:西至A205,东至A203,南至威双大道,北至广聚路。(注:该宗土地是由耿昆转让给马关志所有,现将该宗土地转让给赵正国所有。)

  二、转让方式

  1、甲方把该地块转让给乙方,土地转让总价为人民币柒拾

  捌万陆仟元整(¥:786000.00元整),乙方将房屋转让款一次性付给甲方(以银行打款凭条为证)。

  2、甲方确保该宗土地转让前无任何纠纷,无任何建筑物。

  3、甲方负责提供相关依据并配合乙方办理相关建房手续和

  证件。

  4、如乙方要求过户,甲方应提供所有相关手续,过户费用

  由乙方支付。如因甲方原因不能办理过户手续,甲方应退还所有购买土地的转让款,并且赔偿乙方按转让款的总额千分之五/每日计算。

  5、甲方需把原政府规划的安置协议,规划许可证,集体使

  用证,身份证复印件等证件交给乙方,以便办理相关手续。

  6、甲方积极帮助乙方解决有关土地手续办理事宜,该宗土地转让后产权由乙方所有。

  三、其他事宜

  1、本协议未尽事宜,须经双方协商解决,并签订相应的补

  充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

  2、执行过程中发生矛盾、争议,经协商无效时,提请法院

  裁决。

  3、本协议经双方签字盖章后生效。本协议一式两份,甲乙各执一份。

  甲方(签字):乙方(签字):

  身份证号: 身份证号:

  证 明 人: 证 明 人:

  年 月 日

  

土地买卖合同7

  根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

  第一条

  本合同当事人双方:

  出让人(甲方):___________

  住址:

  电话:________________________;

  受让人(乙方):___________

  住址:

  电话:________________________。

  第二条甲方确保:其已合法拥有出让土地使用权,并同意将本合同约定土地的使用权转让给乙方;乙方确认:自愿以有偿方式取得该土地使用权。

  第三条甲方出让给乙方的土地位于________,出让土地面积为___________,出让土地编号为____________,出让土地四至及界址点座标见附件。

  第四条土地费按每亩______________元计算,总额为_____________,大写_______________,甲方同意在___年___月___日前将出让土地交付给乙方。土地费由乙方向甲方一次性付清。

  第五条本合同项下的土地使用权为永久转让,无年期限制。

  第六条甲方保证该土地使用权没有任何纠纷或其他权利限制,若发生买卖前已经存在的任何纠纷或权利障碍的,概由甲方负责处理,并承担相应的法律责任,给乙方造成经济损失的,由甲方负责如数赔偿。

  第七条双方均应按照诚信原则履行合同。任何一方违约,均应向另一方支付转让总额_________%的违约金,还应赔偿对方实际发生的所有经济损失。

  第八条其他未尽事宜及国家政策变化需做调整的由双方协商共同做出补充规定,补充协议与本协议具有同等法律效力。

  第九条甲乙双方均应认真履行本合同各项条款,如发生争议或纠纷,双方应协商解决,协商不成时,则在本合同签订地人民法院通过诉讼方式解决。

  第十条本合同自双方签订之日起生效。本合同一式叁份,具有同等法律效力,甲方、乙方各执壹份,市国土资源局执壹份。

  甲方(公章):_________乙方(公章):_________

  法定代表人(签字):_________法定代表人(签字):_________

  _________年____月____日_________年____月____日

土地买卖合同8

  20xx年7月4日,原告王某某与被告嵇某某签订房产转让协议一份,双方约定:原告将其位于王兴中学门前的三间平房、两间厨房、十四间猪舍、一台饲料机等墙院内所有建筑设施以及院外零星土地转让给被告,被告于20xx年7月20日一次性付给原告转让费55000元,王某某协助嵇某某办理过户手续,过户费由嵇某某负担等。时任村委会党支部书记的李某某及村委会副主任(无正主任)张某某作为见证人在协议上签字。协议签订后,被告按约支付了转让费55000元,原告亦向被告交付房屋及其他标的物。交付后,被告对上述房屋进行了维修和装潢,并增添了院墙门等。20xx年11月4日,原告以双方签订的协议违反农村宅基地相关法律规定应归于无效为由向一审法院起诉,要求确认双方签订的房产转让协议无效,并要求被告返还上述房屋及宅基地使用权和饲料机等。另,讼争房屋除上述三间平房及两间厨房有集体土地建设用地使用证外,其他无任何手续。被告一直未获得政府主管部门对宅基地转让的行政许可。被告在王兴社区居民委员会1组已有宅基地一处。

  【评析】

  本案争议焦点为:一、原、被告双方签订的房产转让协议的效力;二、如果协议无效财产是否应予返还。

  从本案来看,协议中约定的标的物包含两个方面,一方面是饲料机等动产部分,由于该动产买卖并不违反法律规定,是双方真实意思表示,应属有效,且已履行完毕,自然不存在返还的问题;另一方面是涉及房屋等不动产部分,由于是集体土地上的房屋买卖,无论是理论界还是实务界,其效力争议较大。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”《江苏省土地管理条例》第35条第2款规定:“购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。” 根据上述规定,宅基地转让必须报经政府主管部门审批准予,此属行政许可,即合同生效必须有此要式,而且买受方只能拥有一处宅基地。司法实践中,一般以此理由认定无效为主,而以认定有效为辅。即在购买人购房以后,获得了该集体经济组织成员身份,同时,其又符合取得宅基地的条件,应当认定为有效。因此,本案双方签订的房屋等不动产部分买卖协议应属无效。

  第二,无效情形下的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”因此,合同被认定无效以后,双方各自返还财产应属于常态的一种处理方式。无效以后主要审查的重点在于是否存在不能返还或者没有必要返还的情形。虽然在认定合同无效过程中,更多地是考虑宅基地使用权的法律适用问题,但在判断能否返还或有无必要返还时,则应更多地考虑地上房屋的现状与合同履行的时间长短。实践中,集体土地房屋买卖合同履行的时间长短很好判别,而房屋的现状通常存在以下几种情况:其一,与原买卖标的一致;其二,购房人已对房屋实施了部分翻建或者添附且不可区分;其三,该房屋已被完全翻建;其四,该房屋已自然灭失;其五,该房屋因征用、拆迁而灭失,但购房人获得了拆迁补偿款;等等。

  司法实践中,针对上述情况,法院一般采取的是,除了与原买卖标的完全一致且买卖合同履行时间较短情形予以适当返还之外,其他的,一般是以不返还为主,尤其是当前拆迁行为日益增多而导致的合同纠纷,当事人缺乏基本的诚信,此种风气不能因当事人违反诚信却因司法裁判而使其获得不当利益。本案中,由于双方签订的房屋买卖协议被确认无效。同时,双方合同履行时间较长,买受人也已对该房屋进行了维修和装潢,并增添了院墙门等,如果返还将给买受人造成更大的损失,所以,此种情况属于合同法规定的没有必要返还的情形;又因在买卖合同签订后,买受人也已经支付了一定的对价,亦不存在折价补偿的问题。

  如何看待集体土地上房屋买卖合同效力

  其实合同法规定了,如果合同签订的是损害到国家或集体利益的,这种买卖合同是无效的.

  土地法规定了村集体用地只作为本村民调制,非本村民或城镇居民等局外人不得买卖,禁止买卖

  所以楼主这种买卖合同是无效的,以前几年的北京的艺术村就是个最典型的案例,打官司全输呀,慎重呀.

  案情简介

  2003年8月,原告潘某(反诉被告)与W经理部签订村民住宅集资代建协议书1份,双方约定:原告潘某缴纳集资建房款136547元,选定W经理部开发建造的生活小区中房号为403的房屋1套,同日原告潘某缴纳了全部房款。

  2004年12月,被告张某(反诉原告)的房屋被拆迁,被告张某与拆迁单位X签订拆迁补偿安置协议一份,约定拆迁单位X将自W经理部购得的本案争议房屋403室安置给被告张某。

  2006年7月原告潘某通过经理部W取得D1-403房屋并进行了装潢,于同年8月入住。同年10月30日晚7时许,原告潘某回到403室,发现房门被撬,被告张某等人在该房屋内,并称该403室系拆迁安置给他的房屋,双方为此发生争执,原告潘某向法院提起诉讼,请求判令被告张某停止妨碍其居住。被告张某接到诉状后,向法院提起反诉。

  争执意见

  对该案如何处理,第一种意见认为,本案争议房屋系集体土地上建房,违反了《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定,故应认定原被告分别与开发商签订的房屋买卖合同无效。据此,原被告双方均未取得争议房屋的所有权,应驳回双方的诉讼请求。

  第二种意见认为,应根据本案的实际情况和目前我国的有关集体土地建房的现状,将双方各自与开发商签订的房屋买卖合同视为有效,再根据谁先实际控制和占有的原则进行判决。

  分析意见

  笔者赞成第二种意见。本案因房屋土地的性质问题,导致该房屋无产权证,至于本案中涉及的合同效力问题,长期以来争议颇多,笔者认为,对于在农村集体土地上所建房屋的买卖从土地管理法的立法目的来考虑,确认合同有效,并不影响该法旨在保护耕地总量、防止耕地减少的立法目的,且能有效地改善农民自身居住条件,改善城市低收入家庭的居住条件,更重要的是认定合同有效能够避免由于合同无效引起的社会不稳定。认定合同有效,既体现了合同法鼓励交易之立法精神,亦符合现在和未来立法的发展趋势,且本案的原被告并非是同一个合同的相对人,均未对合同的效力进行抗辩,法院在审理本案时,可以不就合同是否有效的问题进行认定和处理,将上述合同视为有效,并按有效处理。

  综上,因原告潘某先于被告张入住403室,且对403室进行了装修,对该房屋进行了事实上的控制与装修,被告张某以撬门的方式进入403室,违背了原告潘某的意志并使其丧失了对该房屋事实上的控制与支配,因此,原告潘某要求被告张某排除妨碍的主张应被法院支持。

  农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力

  随着我国经济、社会整体的发展,物质水平有了很大的提高,人民生活渐趋富足。城乡一体化、农村城市化、农民市民化已成为农村发展的新趋势。农村各类产业基地和开发园区的不断崛起,大量集体土地被征用,大批农村房屋被拆迁。由于拆迁补偿款的数额往往远高于房屋售价,为此原农村房屋买卖合同的出售方纷纷毁约,导致农村宅基地房屋买卖纠纷的增加。另外,拆迁的异地集中安置,动迁户将安置房屋出售他人;一部分地区还出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活

  动,较为时兴的说法叫作“旧村改造”等等。在这些过程中出现了一些纠纷,这些纠纷的出现从深层次上看有其必然原因。 等传统功能逐步萎缩,而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强,集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变。二是随着开放型经济与城市建设的深入发展,大量外来资金与人口涌入,使村镇集体土地的价值迅速提升,城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。三是国家征用集体土地是按产值补偿,而当前土地市场价格远远超出该标准,用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下,农村集体建设用地不可避免地自行流转。四是我国土地管理制度改革后,土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出,随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推进,相当一部分村成为实体化的经济组织,在经济利益最大化的驱动下,自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。可以说,在一定意义上,在农村集体土地上所建房屋进行买卖现象的出现就成为不可避免的趋势。既然有买有卖,其间就难免产生纠纷。为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷, 20xx年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。这一司法解释的出台,对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用,得到了社会各界的普遍欢迎。但是,通过近三年来的实践,这一司法解释也暴露出自身的一些不足,尤其是从司法解释序言中所体现的立法旨意看,该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的,并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的房屋买卖行为纳入调整范围,这不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建房屋买卖合同的效力及处理,目前司法实务界及理论界都尚无定论,但实践中由此而引发的纠纷却日益增加,亟待解决。

  一、农村集体土地上所建房屋买卖中存在的问题

  根据我国宪法的规定,“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”因此,在社会主义的中国,从所有制上讲,土地可以分为两类,即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题,就不能不以此为最根本的出发点,所以,房屋依据其土地属性可以区分为建筑于国有土地上的房屋和建筑于集体土地上的房屋两大类。对于国有土地上的房屋,《中华人民共和国城市房地产管理法》等已对房地产开发用地、房地产交易、房地产权属登记等作出了具体规定。而对于建筑于集体土地上的房屋,现并无类似的规定。

  在房屋与土地的关系上,现普遍采取“房地一体主义”原则,即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转,只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》第三十一条也规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的,但是,1998年8月《中华人民共和国土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除,并在第63条中明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”,造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况,从而在立法意义上,城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。在农村集体土地上所建房屋的买卖合同也就由于违反法律禁止性规定,而直接影响到买卖合同的效力问题。

  二、农村集体土地(宅基地)的性质

  依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”;第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经

  分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理”。笔者认为,“农民集体”不是一个抽象的名词,而是一种能按章程或规则行使权利的组织形式。在“农民集体”中每个成员的权利是平等的,如对集体土地享有平等的承包经营权。集体成员的权利是集体所有权的组成部分,全体成员大会是集体的最高权力机关。但是,集体中的成员不能以个人身份享有和行使集体所有权,对集体土地和其他财产不享有可分割的特定份额。所以,集体所有既不同于个人所有基础上的共有,也不同于股份制基础上的法人所有。故集体土地所有权是一定社区范围内的农民共同共有的所有权。这一理解也符合《中华人民共和国民法通则》第七十四条“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有”和第七十八条“共同共有人对共有财产享有权利,承担义务”以及共同共有人不得要求将共有的财产分出或者转让的规定。

  三、集体土地上所建房屋买卖合同效力的分析

  内容提要:首先对无效合同的概念加以说明。无效合同,是指合同虽然已经成立,但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益,因此应被认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形...首先对无效合同的概念加以说明。无效合同,是指合同虽然已经成立,但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益,因此应被认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:⑴一方依欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;⑵恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;⑶以合法形式掩盖非法目的;⑷损害社会公共利益;⑸违反法律、行政法规的强制性规定。最高法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定,合同法实施以后,人民法院确认合同效力,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。

  有人认为,由于《中华人民共和国房地产管理法》的规定,房屋买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让,而《中华人民共和国土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”,因此,在农村集体土地上所建房屋买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。无效观点的依据概括起来主要有以下两点:

  1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《中华人民共和国房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让,因此要实现此类合同的目的,就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让,但是在《中华人民共和国土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,因此,在农村集体土地上所建房屋买卖合同违反了法律(此处是指《中华人民共和国土地管理法》)的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定,违反法律的强制性规定的合同无效,由此就可以得出此类合同无效的结论。

  2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外,契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能,是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。如果标的无法实现,则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建房屋的买卖合同,其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中,由于房产管理部门只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书,因此,在集体土地上所建的房屋无法按照约定进行所有权的移转,因为依照物权的公示公信原则,不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件,不经登记变更物权归属始终不发生变化,也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不能履行的状态。基于这一原因,也可以确定此类合同无效。

  但是,笔者认为,这种观点有重新探讨的必要。

  1、虽然《中华人民共和国土地管理法》中规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者

  出租用于非农业建设”,但是,我国《宪法》第十条第四款后段明确规定:“土地的使用权可以依照法律的规定转让”,这里虽然要求“依照法律的规定”进行移转,但依照法律解释学的体系解释方法,根据该条的上下文意来判断,这里所称的法律应当是对转让的程序进行规范和调整的法律,而不包括实体上的限制。因为该条从体系上分为四款,第一款规定了国有土地,第二款规定了集体所有土地,第三款规定了土地征用,第四款对土地转让作出了规定。这就是说,在整个这一条上,立法者是对国有土地和集体所有土地作出了明确的区分,逐款加以规定,在此种情形下,不作区分地提及土地使用权,当然是包括国有土地使用权与集体所有土地使用权这个整体的,这是《宪法》条文中的应有之义。所以,《中华人民共和国土地管理法》的规定是与《宪法》的立法宗旨相背离的,而基于“上位法优于下位法”的基本原则和《中华人民共和国立法法》第七十八条的规定,应当认为农民集体所有的土地的.使用权是可以转让的。

  依据前述集体土地所有权是一定社区范围内的农民共同共有的所有权。所谓共同共有,是指两个以上的公民或法人,根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有人对共同财产享有平等的占有、使用权。对共同财产的处分,必须征得全体共有人的同意。但是,根据最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十九条的规定,在共同共有关系承续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。另外,理论上认为,无权代表或代理的共有人擅自处分共有财产的,如果其他共有人明知而不提出异议,视为其同意。根据共同共有的法理,农民对其宅基地和承包的农用土地都应当有权向本集体经济组织以外的人转让,但要保证本集体经济组织成员的优先受让权。就农村房屋买卖纠纷而言,若卖方所在的集体经济组织的其他成员在房屋买卖时和买卖以后无异议,且未对房屋所在宅基地行使优先购买权,距纠纷发生,房屋已出售较长时间,在这种情况下,应当认定其他共有人明知而不提出异议,视为其放弃对宅基地的优先购买权,同意将宅基地出售给集体经济组织以外的人。

  我在南城买了一间村集体土地的三层房屋,我非本村的,需要怎么办才合法有效。、?首先对买卖关系进行公证!去房产管理局询问一下,能过户的话尽量给过到你自己名下。按照目前的土地法律规定,土地使用权证是不能转到你的名下的。但是这也不是绝对的,如果你的房产属于城市范围内的,你也可以通过有关途径,先将该土地的集体所有权变更为国家所以,再向国家交纳土地出让金等手续后才能转变成你的完全产权。否则,只能属于有限产权的房产。

  注意以下几个问题:

  1、按照我国法律规定,首先禁止城镇居民购买农村房屋,因此LZ是城镇户口的话,则该买卖行为无效;

  2、不是同一集体经济组织的成员,虽然买卖合同有效,但是若未经该村集体同意,买方拥有地上房屋的所有权,但该房屋的土地使用权不能变更,也就是不能过户。因此,买卖过程中最好村集体在买卖合同上盖章。当然,具体还要看实际情况,比如有的房屋是拆迁安置在该村集体的情况等等;

  3、签订买卖合同时,该房屋的全部所有权人均须签字方可有效。情况允许,可以进行合同公证,但违反国家法律、政策规定的,公证处不会予以公证。

  4、即使该房屋不能现办转户手续,合同中最好明确今后政府征用、村集体征用为公共用地(用于村集体公益事业)等情形出现时补偿问题。

  篇八:集体土地使用权(房屋)资格转让合同

  集体土地使用权(房屋)资格转让合同

  转让方(甲方):

  受让方(乙方):

  甲方有座落于义乌市佛堂镇前案村旧村改造的房屋安置集体土地使用权 平方米资格。现经甲、乙双方协商,为明确集体土地使用权(房屋)资格转让双方的权利和义务,达成如下条款:

  一、甲方将享有座落在义乌市佛堂镇前案村旧村改造的安置集体土地使用权占地面积平方米(包括地下室建筑面积和一切附属设施及房屋前后空基使用权)资格转让给乙方。房屋建造及屋数按前案村委统一规划。

  二、转让价款计人民币 (¥元)(包括甲方已交付村里的押金、配套设施等费用共 )。该安置房屋的位置落实按村委的规定,安置房屋的建筑一切事宜由乙方实施,其一切费用也由乙方负担。

  三、付款方式:年月日预付 (¥ 元),余额 。

  四、本协议生效后,安置集体土地使用权(房屋)享有的一切权利和义务随之转让给乙方,甲方应积极并无条件及时配合乙方办理该房的房地产的一切手续,并提供与该房、地产的凭证。

  五、甲方应在允许办理安置房屋房产证及土地使用权初始登记之日起一个月内办妥两证初始登记,甲方办妥两证初始登记后三日内,应将两证交付受买人(乙方),并与乙方签订正式房屋买卖合同,合同内容以本合同约定为准。若遇法律政策许可,甲方应在许可办理两证过户变更之日起三个月内协助乙方办妥两证变更过户在乙方名下。两证变更过户变更费用由乙方负担。

  六、违约责任

  (一)甲方的违约责任:甲方具有下列情形之一行为的,应当全额返还受乙方合同约定的转让价款,同时按乙方已交转让价款从支付之日至实际返

  还之日止按银行利率的4倍计付利息,并赔偿受买人损失方如要求继续履行合同的合同仍然继续履行。

  1、甲方不配合乙方建房或甲方及甲方关系人擅自建筑安置房屋的;

  2、甲方在本合同签订以前或本合同签订后实施安置土地使用权(房屋)重复转让,或以安置土地使用权(房屋)实施银行贷款抵押或将所建安置房屋出租第三人的;

  3、甲方违反本合同第五条规定迟延、拒绝办理两证初始登记或迟延、拒绝办理两证变更过户手续或拒绝与乙方签订正式房屋买卖合同的;

  4、甲方反悔擅自解除合同的;

  5、甲方擅自处理安置房屋的;

  (二)受买人的违约责任:

  1、乙方擅自解除合同的,已交房屋价款不予返还,安置房屋所有权仍归出卖人所有;

  2、乙方逾期支付房屋价款的,应按拖欠从拖欠之日至实际履行之日按月利息银行利率的4倍支付出卖人(甲方)利息。

  七、本合同由于政策、法律、规划等原因导致到乙方房产的权益、享受、分摊等问题,均由乙方全权代理享受。房屋的使用权永属乙方。发生纠纷索赔时,不受合同效力的影响。本合同具备合同主要条款,若甲方人拒绝签订正式合同的,本合同可作为正式合同,对甲方、乙方均具有法律约束力。

  八、本合同甲、乙双方签字或捺印后生效,一式二份,当事人各执一份。

  出卖人(甲方): 受买人(乙方): 见证人: 身份证号: 身份证号:

  通讯地址: 通讯地址:

  电 话: 电 话:

  年 月 日

土地买卖合同9

  甲方:

  乙方:

  经村委会研究决定并由村名代表大会通过及公示无异议,甲乙双方根据《合同法》规定,本着公平公正自愿的同原则,达成如下协议:

  一、甲方将甲方集体所有的废弃闲置的石灰窑及周边的土地和林地(除耕地外)转让给乙方使用。初期使用期限为50年,到期后乙方优先拥有使用权。

  二、转让价款:经甲乙双方协商,甲方现无经济条件修村内东三条村里(原是土路面),由乙方负责拉砂石料铺垫三条路的路面,经甲方书面验收合格后交付甲方,乙方完成本合同价款,今后路面在损坏与乙方无关,乙主并保证路边沟畅通,经甲乙双方确认此施工工程价款为五万元整。

  三、乙方在正常施工期间,如遇到村民阻挡,由甲方负责解决,如解决无效,视为乙方上述第二条约定履行完毕。

  四、此转让的标的物在转让给乙方使用期间,出现任何纠纷,由甲方负责解决,如解决不了,导致乙方无法使用此标的物,甲方按上述第二条、第五条内容及价款赔付给乙方,但必须经得乙方同意。

  五、乙方在使用期间,乙方在标的物的投入,如乙方在使用过程中标的物应甲方原因导致乙方无法使用,甲方将乙方在标的物上的所有投入原价赔偿给乙方,并赔偿因此给乙方带来的所有损失。

  六、此标的物的所有合法手续由甲方负责办理,费用由甲方负责,如甲方无法办理标的物的合法手续,按上述第二条、第五条的内容及价款赔付乙方。

  七、如此标的物被国家征用,所得的赔偿归乙方所有,与甲方及村民无关。

  八、乙方在使用期间内,对转让标的物任意使用及改动,(沙石废土)乙方有权处理,甲方不得干涉乙方对此地任何使用,(乙方非法使用除外)

  九、如使用期到期后,甲方如将此标的物转让给第三方,则甲方将按价赔偿乙方在标的物上的所有投资。

  十、乙方在使用期间内,有权合法转让标的物的使用权,合同附有同等法律效力。

  本合同自签订之日起生效,一式两份,甲乙双方各持一份。

  甲方(公章)

  法定代表人(签字)

  乙方(签字)

  二0 年 月 日

土地买卖合同10

  第一章 总则

  第一条 本合同当事人双方:

  出让人(以下简称甲方):______________________________________________

  受让人(以下简称乙方):______________________________________________

  根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本合同。

  第二条 出让人根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国。

  第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳

  第三条 出让人出让给受让人的宗地位于________________________ ,出让宗地面积大写______________________平方米(小写_____________平方米)。土地用途为住宅用地。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。

  第四条 本合同项下出让宗地的用途为住宅与园田用地。

  第五条 出让人同意在20xx年 月 日前将出让宗地交付给受让人。

  第三章 现状土地条件。

  第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为永久,自出让方向受让方实际交付土地之日起算,原划拨土地使用权补办出让手续的,出让年期自合同签订之日起算。

  第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为人民币大写 元(小写: 元)。

  第八条 本合同经双方签字后当日,受让人须向出让人缴付人民币大写 元(小写: 元)作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

  第九条 受让人同意按照本条第_一_款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

  (一)本合同签订之日起 日内,一次性付清上述土地使用权出让金剩余部分, 元(小写: 元)。

  (二)按以下时间和金额分___期向出让人支付上述土地使用权出让金。

  分期支付土地出让金的,受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时,应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

  第十条 本合同签订后_贰_日内,当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩,不得擅自改动,界桩遭受破坏或移动时,受让人应立即向出让人提出,复界测量,恢复界桩。

  第四章 不可抗力

  第十一条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任,但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。

  第十二条 遇有不可抗力的一方,应在24小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方,并且在事件发生后3日内,向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

  第五章 违约责任

  第十三条:乙方未能按时支付地价款,应以每日未付部分的千分之叁点作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过3个月的,视同终止履行本协议,并有权处置已付定金。

  第十四条 出让人必须按照合同约定,按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的3‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过3个月的,受让人有权解除合同,出让人应当返还定金,并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分,受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。

  第十五条 出让人不能按合同约定将本出让土地使用权交给受让人,出让人在自有土地承包面积地内划拨大写 百平方米(小写 平方米)补偿给受让人,土地出让金按此合同约定款项支付,后续出让手续出让人必须协助受让人办理。

  第六章 说明

  第十五条 在缔结本合同时,出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。

  第十六条 受让人方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

  第十七条 本协议未尽事宜,须经各方协商解决,并签订相应的补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

  第十八条 本协议在执行过程中发生矛盾、争议,经协商无效时,提请法院裁决。

  第七章 适用法律及争议解决

  第十九条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。

  第二十条 因履行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的,按本条第一款规定的方式解决:

  (一)提交长春市净月经济技术开发区仲裁委员会仲裁;

  (二)依法向人民法院起诉。

  第八章 附则

  第二十一条 本合同一式两份,具有同等法律效力,出让人、受让人以及中介人各执一份。

  第二十二条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示,大小写数额应当一致,不一致的,以大写为准。

  第二十三条 本合同于 年___月___日签订。

  第二十四条 本合同未尽事宜,可由双方约定后作为合同附件,与本合同具有同等法律效力。

  甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________

  法定代表人(签字):_________ 法定代表人(签字):_________

  _________年____月____日 _________年____月____日

土地买卖合同11

  「内容提要」最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的许多问题,但其自身适用范围的限制,并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题,导致实践中的无序。无效论者从合同违反《土地管理法》的规定和合同标的履行不能出发,否定此类合同的效力;有效论者则从法解释学和取缔规范与效力规范的区别出发,认定合同效力。基于此类问题的复杂,笔者从社会整体的角度出发,利用利益衡量的基本观点,指出有效论更能适应现实社会的需要,并在此基础上提出了相应的处理对策,以期能对这一难题的解决起到促进作用。 「关键词」商品房买卖合同,集体土地,合同效力,利益衡量 随着经济的发展,我国社会整体发展,物质水平有了很大的提高,人民生活渐趋富足,文化日益昌明,原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今十分普通的一件事情。但既然有买有卖,其间就难免产生纠纷,为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷,20xx年4月28日最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)[1].这一司法解释的出台,对于人民法院处理此类案件起到了十分积极的促进作用,得到了社会各界的普遍欢迎。但是,通过近一年来的实践,这一司法解释也暴露出自身的一些不足,尤其是从司法解释序言中所体现的立法意旨看,该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进行规定的[2],并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围,不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理,目前司法实务界及理论界都尚无定论,但实践中由此而引发的纠纷却日益增加,亟待解决。本文中,笔者试就此问题发表一下个人见解,希望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。 一、我国的土地制度与商品房种类 根据我国宪法的规定,“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。”因此,在社会主义的中国,从所有制上讲,土地可以分为两类,即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度紧密联系在一起的。研究我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题,就不能不以此为最根本的出发点,所以,商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。 二、农村集体土地上所建商品房的问题所在 商品者,依《高级汉语大词典》[3]之解释,意为“⑴为交换而生产的物品。⑵泛指市场上买卖的物品”。据此并参考《解释》第1条的规定,本文要讨论的商品房就是指出卖人(仅指房地产开发企业)尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋所有权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本,商品房与其他房屋的最大区别就在于它是作为一种商品用于交换,商品房在所有权的让渡过程中实现其交换价值。但是,法学不同于经济学,其着眼点在于所有权的移转及移转过程中出现的问题。比较研究国有土地上的商品房与集体土地上的商品房,就是要比较二者在所有权移转方面的差别。 通观世界各国,在房屋与土地的关系上,普遍采取“房地一体主义”,即房屋的所有权与其所附着的土地的所有权或者使用权同时移转,只有这样才能保证房屋的所有权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国《城市房地产管理法》第31条也规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的,但是,1998年8月《土地管理法》修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除,并在第63条中明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”,造成“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况,[4]从而在立法意旨上,城市及外村、外乡居民已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。[5]在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律禁止性规定而成为一种病态的契约,从而直接影响到买卖

  合同的效力问题。 但是,在当前相当一部分地区出现了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建设新型人口聚集区的活动,较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中出现了一些纠纷,但是,从深层次上看,这种现象的出现有其必然原因。随着城乡产业结构的升级和经济结构转型,土地的承载、养育等传统功能逐步萎缩,而财富储存功能、产业空间聚集功能、土地增值等新兴功能不断加强,集体土地经历了从生存手段到保障手段再到增值手段的演变,此其一。其二,随着开放型经济与城市建设的深入发展,大量外来资金与人口涌入,使村镇集体土地的价值迅速提升,城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三,国家征用集体土地是按产值补偿,而当前土地市场价格远远超出该标准,用地者到国家严格控制的土地一级市场受让土地成本过高。在土地补偿水平与用地成本比较利益的巨大反差下,农村集体建设用地不可避免地自行流转。其四,我国土地管理制度改革后,土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出,随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推进,相当一部分村成为实体化的经济组织,在经济利益最大化的驱动下,自然将手中所掌握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进行“土地经营”。[6]可以说,在一定意义上,在农村集体土地上所建商品房买卖合同的出现就成为不可避免的现象。 除此以外,在中小城市出现的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为发展中国家走城市化、现代化道路的发展途径上看,抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看,小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断发展的一项重要国策,而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对照,“集体建设用地不得直接进入市场流转”的规定,仅源于原国家土地局上世纪九十年代初期推行的“转权让利”政策,其实质仍摆脱不了政府利用管理者职权剥夺集体土地所有者、与民争利的计划经济时代色彩。农民集体所有的土地只有被征为国有后才能进入市场,其收益只能由国家得到,这一传统做法明显是忽视农民集体土地财产权的表现,与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地所有权作为一种财产权,其所有人必然要求能正常地使用、支配和处分土地,以取得合理的土地收益。[7] 三、病态契约与无效合同[8] 讨论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前,有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。 何谓病态契约?各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件,违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如,根据《意大利民法典》第1325~1352条的规定,契约生效的要件包括:⑴当事人的合意;⑵契约原因合法;⑶契约的标的可能、合法并确定或可确定;⑷契约的形式应符合法定或约定。如果将符合这些要件的契约定义为健康契约,那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。[9]根据我国合同法第52条、54条的规定,契约的病因主要有:⑴恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;⑵以合法形式掩盖非法目的;⑶损害社会公共利益;⑷违反法律、行政法规的强行性规定;⑸因重大误解订立的合同;⑹在订立合同时显失公平的;⑺一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。 因契约违反法律所规定的要件的不同,可以确定契约病态的严重性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反,如意思瑕疵等;另一种是对于与社会利益相关的要件的违反,如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益,故病态并不十分严重而尚可救治,各国法一般规定其为相对无效的契约,即将契约是否生效的决定权交给当事人本人;后者因涉及社会利益,故为病态严重的契约,当事人无权决定其命运,各国法一般规定其为绝对无效。[10] 虽然违反与社会利益相关的要件是确认绝对无效的契约的衡量标准,但这种表述仍失之抽象。笔者以为,根据我国的实际情况,违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面,即:⑴违反法律、行政法规的强制性规定,⑵损害社会公共利益,或者称之为违背公共秩序与善良风俗。对于第一方面,王利明教授在《关于无效合同确认的若干问题》一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准:⑴必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,才能直接导致合同无效;⑵必须是违反了法律和行政法规的强行性规定;⑶必须是违反了强行性

  规定中的效力性规定。[11]对于第二个方面,可以简称为违背公序良俗。所谓善良风俗,一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。[12]公共秩序与善良风俗不同,它反映和保护国家和社会的根本利益,表现了国家对社会生活的积极干预,其渊源大多来自公法,如宪法、行政法等;也有些规定来自私法。凡是违背上述条件的合同,都应当认定为绝对无效的合同。 四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力 通说认为,由于《房地产管理法》的规定,商品房买卖必然导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让,而《土地管理法》中又规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”、“集体建设用地必须转为国有以后才能进入二级市场流转”,因此,在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是,笔者认为,这种观点实在是有重新探讨的必要。

土地买卖合同12

  第一条 本协议当事人双方:

  出让人:中华人民共和国_______省(自治区、直辖市)______市(县)_____________;

  受让人: 。

  根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他法律、行政法规、地方性法规,双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,订立本协议。第二条出让人根据法律的授权出让土地使用权,出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

  第二条 出让土地的交付与出让金的缴纳方式: 。

  第三条 出让人出让给受让人的宗地位于_____________,宗地编号为__________,宗地总面积大写_______________平方米(小写_____________平方米),其中出让土地面积为大写___________平方米(小写____平方米)。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》

  第四条 本协议项下出让宗地的用途为 。

  第五条 出让人同意在___年___月___日前将出让宗地交付给受让人,出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第___款规定的土地条件:_____。

  (一)达到场地平整和周围基础设施___通,即通_____。

  (二)周围基础设施达到___通,即通____________,但场地尚未拆迁和平整,建筑物和基础地上物状况如下:_______________________。

  (三)现状土地条件_____。

  第六条 本协议项下的土地使用权出让年期为_____________,自出让方向受让方实际交付土地之日起算,原划拨土地使用权补办出让手续的,出让年期自协议签订之日起算。

  第七条 本协议项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写__________________元(小写___________元);总额为人民币大写__________________元(小写__________________元)。

  第八条 本协议经双方签字后___日内,受让人须向出让人缴付人民币大写______________元(小写________元)作为履行协议的定金。定金抵作土地使用权出让金。

  第九条 受让人同意按照本条第____款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

  (一)本协议签订之日起___日内,一次性付清上述土地使用权出让金。

  (二)按以下时间和金额分___期向出让人支付上述土地使用权出让金。

  第一期人民币大写_______________元(小写______元),付款时间:___年___月___日之前。

  第二期人民币大写_________________元(小写______元),付款时间:学习投资项目合同范本。___年___月___日之前。

  第期 人民币大写_________________元(小写______元),付款时间:___年___月___日之前。分期支付土地出让金的,受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时,应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

  第十条 本协议签订后___日内,当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩,不得擅自改动,界桩遭受破坏或移动时,受让人应立即向出让人提出书面报告,申请复界测量,恢复界桩。

  第十一条 受让人在本协议项下宗地范围内新建建筑物的,应符合下列要求:

  主体建筑物性质________;附属建筑物性质__________;

  建筑容积率____________;建筑密度______________;

  建筑限高________________;绿地比例_________________;

  其他土地利用要求____________________。

  第十二条 受让人同意在本协议项下宗地范围内一并修建下列工程,并在建成后无偿移交给政府:

  (1)_________;(2) ___________;(3)____________。

  第十三条 受让人同意在___年____月___日之前动工建设。

  不能按期开工建设的,应提前30日向出让人提出延建申请,但延建时间最长不得超过一年。

  第十四条 受让人在受让宗地内进行建设时,有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。

  受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。

  第十五 条受让人在按本协议约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内,应持本协议和土地使用权出让金支付凭证,按规定向出让人申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得出让土地使用权。出让人应在受理土地登记申请之

土地买卖合同13

  根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《市国有土地使用权有偿转让实施细则》及有关法律、法规,双方就国有土地使用权转让与受让事宜,本着平等互利、协 商一致的原 则,特订立本合同,共同遵守。

  转让方(甲方):

  法定代表人:联系电话:

  地址:

  受让方(乙方):

  法定代表人:联系电话:

  地址:

  第一条

  甲方将位于 的地块国有土地使用权(土地证号为:国用字第号),总面积为平方米的土地使用权中的平方米转让给乙方(转让地块位置详见红线图或宗地图)。

  第二条

  转让地块的土地用途为,原 土地出让年限为年,建设年限为

  年月日至年月日。

  第三条

  甲方转让给乙方的地块,其地上建筑物及其他附着物所有权也随之转让给乙方(房屋转让契约另订),并向市房产交易中心办理过户登记手续。

  第四条

  乙方受让本合同项下的土地使用权年限为甲方出让合同规定的使用年限减去已使用年限的剩余年限。即

  年月日至年月日。

  第五条

  本合同项下地块土地使用权转让金每平方米为元(币种:)。总金额(大写)

  元(币种:)。

  第六条

  乙方受让本合同项下的土地使用权时,愿意承担甲方原 出让合同(合同号:号)及其全部附件和登记文件中所载明的权利义务。

  第七条

  本合同自批准之日起天内,甲乙双方应按有关规定向市国土局和税务部门及财政部门缴纳有关税费,土地使用权交易服务费由甲乙双方各半承担。

  第八条

  本合同项下地块的土地使用权转让后,乙方须严格按照原 出让合同中所规定的土地使用规则进行开发利用,不得擅自改变土地用途和规划要求,如需改变须经 市国土局和市规划部门的批准。

  第九条

  甲乙双方须在本合同批准之日起天内向市国土局申请办理土地使用权变更登记手续,付清全部税费后,换领《国有土地使用证》。

  第十条

  任何一方违约,均应向另一方支付转让总额 %的违约金,并承担实际损失的赔偿金。

土地买卖合同14

  甲方(出让人):______________身份证号:

  乙方(受让人):______________身份证号:

  经各方友好协商,本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则,就土地、地上建筑物及附属设施和树木转让事宜达成协议如下:

  第一条、地块概况

  1.该地块位于。土地面积为平方米(折约亩)。

  2.现该地块的用途为。

  第二条、转让方式

  甲方将该地块转让给乙方。土地使用权出永久转让,无年期限制。

  第三条、转让价格

  土地的转让价为万元/亩[包括级差地租、市政配套费、开发补偿费、土地出让金、青苗补偿费、空中或地下的管线(水、电、通讯等)迁移费和土地管理费],转让总价为人民币万元。

  第四条、付款方式

  乙方同意一次性向甲方支付所有土地价款。

  第六条、其他约定

  1.在出让过程中,甲方仅承担所有土地及地上建筑物转让过程中所产生的费用(土地契税和交易费用,其他有关营业税等)。

  2.乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

  第七条、本协议未尽事宜,须经各方协商解决,并签订相应的补充协议,补充协议与本协议具有同等法律效力。

  第八条、本协议在执行过程中发生矛盾、争议,经协商无效时,提请法院裁决。

  第九条、本协议经各方代表签字盖章后生效。本协议一式三份,三方各执一份。

  甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________

  法定代表人(签字):_________ 法定代表人(签字):_________

  _________年____月____日 _________年____月____日

土地买卖合同15

  出卖方:(以下简称甲方)

  买受方:(以下简称乙方)

  出卖方在位于祁阳县城祁山路有一宗(进深米*宽米)国有出让地有意出让,买受人自愿买受卖方该宗门面地,依据有关法律法规,按照平等自愿、真实、守信的原则,双方就宗地买卖事宜协商一致,订立本合同。

  第一条宗地概况

  1、该宗地位于祁阳县城龙山街道办事处龙山社区祁山路。

  2、宗地是国有出让使用权、综合用地类型,面积平方米,进深米,面宽米,两壕门面形式,出卖方已办理《国有土地使用权证》,原土地使用权人为,国土证号祁国用()第号,原国土使用权人为,祁国用()第号。

  第二条交易形式、价款及付款方法

  1、双方以土地现状成交,签约付款后,出卖方交《国有土地使用权证》给买受方。宗地使用权归买受方,买受人暂不变更使用权让名称,买受人以出卖人名称办理规划报建手续,并在宗地上建设房屋。

  2、宗地价款万元,签约付万元,余款万元交付土地使用证时一次性付清。

  第三条其它事项

  1、按第二条交易原则,买受人以出卖人名称在宗地上依法按规建房及合法的产权经营行为。

  2、买受人建房工程款办理相关手续和经营行为所产生的一切税费,及相关的法律责任由买受人承担,与出卖人无关。

  3、出卖方必须及时配合买受人办理宗地和宗地上建筑房屋产权证及产权转移手续,并无偿提供办证时需由出卖方提供的资料。

  本合同一式二份,双方签字生效,不得反悔。

  甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________

  法定代表人(签字):_________ 法定代表人(签字):_________

  _________年____月____日 _________年____月____日

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